L’hypothèque et privilège du prêteur de deniers : qu’est-ce que c’est ?

Afin de se prémunir de tout défaut de remboursement, les banques demandent des sûretés qui permettent de garantir le bon paiement de la dette. Des sûretés personnelles permettent au créancier de se faire payer par un tiers en cas de non-paiement par l’emprunteur. Il peut s’agir par exemple du cautionnement. Il existe également des sûretés réelles qui permettent au créancier de se faire rembourser en saisissant un bien appartenant à l’emprunteur. L’hypothèque et le privilège de prêteur de deniers sont des sûretés réelles, utilisées par les banques pour les prêts immobiliers.

L’hypothèque conventionnelle : une garantie complète

L’hypothèque conventionnelle permet à la banque de saisir l’immeuble et d’en obtenir la revente en cas de défaut de paiement. Elle sera alors remboursée en priorité sur le prix de revente, par rapport aux créanciers chirographaires (qui n’ont aucune sûreté).
En cas d’inscription de plusieurs hypothèques sur le même bien, le remboursement des créanciers se fera selon le rang d’inscription (premier ou second rang).
L’hypothèque conventionnelle doit être consentie par acte notarié. Pour être opposable aux tiers et notamment aux autres créanciers, elle doit être inscrite au service de la publicité foncière du lieu de l’immeuble.
L’hypothèque conventionnelle suppose ainsi des frais de mise en place : frais d’acte notarié, frais d’enregistrement au service de la publicité foncière et éventuellement des frais de mainlevée (notamment en cas de remboursement anticipé). Il s’agit donc d’une démarche coûteuse pour l’emprunteur qui devra supporter ces frais.

Le privilège de prêteur de denier : une garantie moins coûteuse

Spéciale de prêteur de deniers. Contrairement à l’hypothèque conventionnelle, cette hypothèque légale ne nécessite pas de la part de la banque d’obtenir le consentement de l’emprunteur.
Comme l’hypothèque conventionnelle, le privilège de prêteurs de deniers doit être constaté par acte notarié et être inscrit dans les deux mois suivants la signature du contrat de prêt au service de la publicité foncière du lieu de l’immeuble. Toutefois, il est exempté de taxe de publicité foncière, ce qui le rend ainsi moins coûteux et plus attractif.
Toutefois, contrairement à l’hypothèque conventionnelle, le privilège de prêteurs de deniers ne peut être établi que pour la garantie d’un bien déjà existant, ce qui exclut le financement de travaux ou l’achat d’immobilier neuf (ce qui est possible avec une hypothèque conventionnelle).
En pratique, les banques demandent fréquemment l’inscription d’un privilège de prêteur de deniers pour le montant correspondant au prix d’acquisition de l’immeuble et demander l’inscription d’une hypothèque conventionnelle pour le montant correspondant au financement des travaux.

Est-il possible de vendre un bien sur lequel est inscrit une hypothèque ou un privilège de prêteur de denier ?

Si le prêt immobilier a été remboursé, l’hypothèque prend fin automatiquement un an après la dernière échéance, gratuitement. Pour le privilège de prêteurs de deniers, il faut attendre deux ans pour que l’inscription s’éteigne, sans frais ni démarche. Vous pouvez alors librement vendre votre bien.
Toutefois, si vous êtes dans le laps de temps entre la dernière échéance et la fin automatique de l’inscription, il vous faudra demander sa mainlevée.
Lorsque le prêt immobilier n’est pas encore arrivé à son terme, mais que vous souhaitez vendre le bien, il vous faudra faire établir un décompte des sommes dues par votre notaire. Il devra également accepter la vente avant de procéder à la levée de l’inscription grevant votre bien.

Ces garanties constituent un risque important pour l’emprunteur, mais peuvent lui permettre d’obtenir un prêt à des conditions plus avantageuse. Le créancier dispose de la sécurité de pouvoir récupérer son argent. Toutefois, ces sûretés n’offrent aucun droit au créancier sur la propriété du bien tant qu’aucune procédure de saisie n’est intentée. Nos courtiers de Blot Financement sont disponibles pour vous accompagner dans la recherche d’un financement correspond à votre projet immobilier.