En quoi consiste la clause de substitution dans un compromis de vente ?

Le compromis de vente ou tout autre avant-contrat est l’acte juridique par lequel sont définies les conditions de la vente. Il consacre la volonté de vendre pour le vendeur et la volonté d’acquérir pour l’acquéreur. Les parties y conviennent des éléments essentiels du contrat de vente, c’est-à-dire le prix et l’objet de la vente (l’immeuble). Dans le respect des dispositions législatives et réglementaires, les parties peuvent moduler le contrat selon leur volonté. Par exemple, vendeur et acquéreur peuvent décider d’y insérer une condition suspensive d’obtention de prêt, une condition suspensive d’obtention de permis de construire ou une clause de substitution.

Clause de substitution : qu’est-ce que c’est ?

La clause de substitution est un mécanisme juridique par lequel un cocontractant dispose de la faculté de se désister de l’acte au profit d’un tiers qui le remplacera.

En pratique, dans un compromis de vente, la clause de substitution est une faculté qui est offerte à l’acquéreur, qui peut choisir de l’exercer ou non. L’exercice de cette faculté par l’acquéreur lui permet de se retirer du compromis de vente au profit d’un tiers qui deviendra le nouvel acquéreur.

Pour pouvoir être applicable, la clause de substitution doit nécessairement apparaitre dans le compromis de vente signé par les parties. La clause ne peut pas être tacite car le vendeur pourrait s’y opposer.

La substitution peut avoir lieu au profit d’une personne physique comme d’une personne morale.
L’exercice de la faculté de substitution doit se faire nécessairement par un acte juridique écrit établi avant la signature de l’acte notarié.

Clause de substitution : quels sont les intérêts ?

L’insertion dans un compromis de vente d’une clause de substitution permet, pour l’ensemble des parties, plus de souplesse, d’adaptabilité et contribue à un gain de temps.

En effet, au lieu de résilier le premier compromis pour y faire figurer l’identité du nouvel acquéreur, la clause de substitution permet que dans la continuité du contrat initial soit remplacée l’identité de l’acquéreur. Cela permet de conserver l’ensemble des conditions de vente négociées entre les parties.
En pratique, la faculté de substitution est particulièrement intéressante lorsque l’acquéreur est un associé d’une société en cours de formation. Dans ce cas, l’acquéreur qui est une personne physique va signer le compromis, faire l’ensemble des formalités légales pour constituer sa société et pourra se faire substituer par la société nouvellement créée.
Il peut également s’agir du cas où un parent ou un proche recherche un bien pour une autre personne. L’acquéreur initial sécurise ainsi l’achat du bien par son parent.
L’insertion d’une clause de substitution peut s’avérer également très utile en cas de difficulté lors de la recherche d’un financement. L’usage de la faculté de substitution permet de remplacer ou d’adjoindre un acquéreur. Ainsi, un acquéreur peut faire usage de la faculté de substitution pour adjoindre à l’achat du bien immobilier son concubin et ainsi augmenter ses capacités d’emprunt.

Les effets juridiques de l’exercice de la faculté de substitution.

Le tiers substitué se retrouve dans la même situation que l’acquéreur initial. Il est tenu par l’ensemble des engagements pris par l’acquéreur initial et bénéficie de tous les droits que ce dernier disposait. Le tiers est donc tenu d’aller au terme de la vente. Il ne pourra pas modifier les conditions contenues dans le compromis, sauf à demander un avenant à ce compromis.
L’acquéreur initial reste toutefois solidaire du paiement du bien immobilier et de l’exécution de l’ensemble des conditions prévues dans le compromis de vente, et ce jusqu’à la signature de l’acte authentique. L’insertion et l’exercice de la clause de substitution n’est donc pas du tout une opération risquée pour le vendeur. Au contraire, cela peut lui offrir l’assurance d’avoir un acquéreur.
Comme indiqué ci-dessus, la faculté de substitution peut également permettre l’adjonction d’autres acquéreurs. Ainsi à l’acquéreur initial, viendra s’ajouter le tiers substitué.

Lors de la rédaction du compromis de vente, sont négociées de nombreuses clauses et conditions juridiques telles que la clause de substitution. Nous considérons qu’il est indispensable d’être bien accompagné à cette étape cruciale de votre projet et c’est pour cela que nous nous tenons à votre disposition.